OPINIÓN: Desigualdades en el acceso al suelo

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Por Gastón Chillier y Carolina Fairstein *

El pasado 28 de noviembre la Cámara de Senadores dio media sanción al proyecto de reforma del Código Civil. En la semana previa se había anunciado que dentro del articulado se reconocería que la propiedad posee una función social y, por lo tanto, se encuentra sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. Sin embargo, sobre la fecha de la firma del dictamen de mayoría se dio marcha atrás con la iniciativa.

El Congreso no sólo está autorizado, sino que tiene el deber de prevenir ejercicios excesivos del derecho a la propiedad que constituyan barreras a las posibilidades de realización de los derechos humanos, en particular del derecho a la vivienda, de quienes debido a la estructura social y/o las condiciones del mercado no puedan acceder a ella por sus propios medios. Por ello, la Cámara de Diputados debe incorporar el principio de función social de la propiedad en el Código Civil, e incluso otros instrumentos adecuados para facilitar el acceso a la tierra y la vivienda y la regularización de las formas de vivir y habitar de los sectores populares en la ciudad y en el campo.

Entre los motivos expuestos por el oficialismo en el recinto de la Cámara alta se sostuvo que no corresponde la inclusión del mencionado principio en el Código sino en una reforma constitucional. La función social de la propiedad fue consagrada por la Constitución de 1949, derogada por la dictadura de 1955, y reincorporada en la reforma de 1994 a través de la inclusión con jerarquía constitucional de la Convención Americana de Derechos Humanos, cuyo artículo 21 establece que toda persona tiene derecho al uso y goce de los bienes, pero que la ley puede subordinar tal uso y goce al interés social. O sea, no es necesaria otra modificación.

Así, en lo que a propiedad se refiere, se optó por mantener la orientación liberal del Código Civil reafirmando privilegios clasistas.

La ausencia del principio de la función social de la propiedad tendrá un impacto negativo para avanzar en políticas públicas de regulación del suelo y el mercado inmobiliario, necesarias para abordar los problemas estructurales del actual déficit habitacional. Es previsible que cualquier regulación que pretenda poner límites a las posibilidades de uso del suelo será cuestionada, aunque sin razón, por atentatoria de la incólume propiedad privada consagrada en el antiguo y futuro Código Civil –en caso de que se aprobara el proyecto votado por el Senado–.

Diversos estudios urbanos han identificado una estrecha relación entre los modos en que se regula y se toleran ejercicios abusivos del derecho de propiedad y la informalidad urbana, en tanto dificultan el acceso al suelo en forma legal a amplios segmentos de la sociedad. Asimismo, el modelo de propiedad privada exclusivo e individual plasmado en el Código Civil no considera las prácticas existentes en el mundo rural, obstaculizando las posibilidades de avanzar hacia un reconocimiento comunitario de la propiedad de la tierra.

En el contexto argentino, los actores privados condicionan y generan profundas desigualdades en el acceso al suelo y a la vivienda digna. Un claro ejemplo de la incidencia de las fuerzas del mercado en las posibilidades de desarrollo de políticas públicas inclusivas lo constituye el reciente reconocimiento efectuado por el gobierno nacional respecto de las limitaciones que la especulación inmobiliaria –con los aumentos injustificados y desmesurados de los precios del suelo– impone a uno de los más importantes programas de vivienda del país, el Pro.Cre.Ar.

La Comisión y la Corte Interamericana de Derechos Humanos vienen afirmando la existencia de un deber del Estado de brindar protección especial a grupos o sectores sociales en situación de desigualdad estructural, e incluso de adoptar medidas que apunten a transformar los factores que determinan prácticas extendidas de discriminación y exclusión. Esta obligación incluye la regulación y protección frente a la acción de actores no estatales que por su posición de poder tienen la capacidad de afectar el ejercicio de los derechos humanos consagrados en la Convención.

La relatora especial sobre una Vivienda Adecuada, Raquel Rolnik, y el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU reclamaron al Estado argentino avanzar en un mejor control sobre el mercado de tierras, el suelo, y la especulación inmobiliaria, así como en la regularización administrativa y dominial de quienes habitan en situación de informalidad.

El próximo Código, que regirá la vida de los habitantes de nuestro país, debe receptar y proteger un derecho de propiedad que armonice y concilie su dimensión liberal con su aspecto social. Sólo de este modo obtendremos un marco jurídico que facilite el desarrollo de políticas públicas conducentes a revertir la situación de exclusión sociohabitacional en la que se encuentran millones de personas en nuestro país.

*Director ejecutivo y abogada senior del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).

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