La Cámara Civil le dio la razón a la propietaria de un departamento y condenó a sus inquilinos a indemnizarla por devolver la propiedad en mal estado. Los jueces dieron por probado que los inquilinos produjeron desperfectos cuando en el contrato de locación se estableció que “el departamento será entregado en perfectas condiciones de conservación” FALLO COMPLETO
Los jueces Hugo Molteni, Ricardo Li Rosi y Fernando Posse Saguier, integrantes de la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos caratulados “López Bernarda c/ Gabilondo Patricio Aariel y otro s/ daños y perjuicios”, revocaron el fallo de primera instancia y ordenaron indemnizar a la actora por los daños que el inquilino y la fiadora le produjeron en su departamento.
“Es obligación insoslayable de quién demanda probar la existencia del daño resarcible que reclama, cuya certeza debe ser indubitable, por ser este un recaudo esencial, de modo que para que pueda ser admitido debe ser real y efectivo, y no meramente conjetural o hipotético”, sostuvieron los magistrados y lo consideraron probado.
La actora firmó con los demandados un contrato del alquiler en cuya cláusula “séptima se consignó que el departamento era entregado en perfectas condiciones de conservación, con todos los pisos y baño en buen estado. Asimismo del acta de absolución de posiciones del demandado surge que aceptó como cierto que el departamento se encontraba en buen estado de conservación”.
Luego la mujer volvió a alquiler la vivienda bajo las mismas buenas condiciones a otra persona pero esta denunció que había desperfectos y que como el contrato lo había arreglado de palabra y después hizo constar el estado en el que se encontraba el departamento.
La propietaria inició un juicio contra su primer inquilino por los daños que le había dejado. “Quedó demostrado el ocultamiento de la situación del inmueble en el contrato, más allá de la existencia de las salvedades que podría haberse reconocido fuera del documento que instrumentó la locación”, sostuvieron los camaristas.
El tribunal tuvo en cuenta la declaración del nuevo inquilino de la cual “surge la existencia de una gran cantidad de desperfectos que poseía el departamento, dando a entender que el estado general del mismo era deficiente, por lo que le tuvo que hacer varios arreglos”.
Los jueces dispusieron el pago de una indemnización de 3.500 pesos por algunos desperfectos denunciados, como daños en la pared y el plastificado del piso, pero no todos ya que otros, como el mal funcionamiento de la puerta blindada no se pudieron acreditar. (Dju)
“LOPEZ BERNARDA C/ GABILONDO PATRICIO ARIEL Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”
LIBRE N 539.130
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de noviembre del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “LOPEZ BERNARDA C/ GABILONDO PATRICIO ARIEL Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de fs. 255/266, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores: HUGO MOLTENI – RICARDO LI ROSI – FERNANDO POSSE SAGUIER –
A la cuestión propuesta el Dr. HUGO MOLTENI dijo:
1. La sentencia dictada a fs. 255/266 rechazó la demanda por indemnización que por daños y perjuicios promovió Bernarda López contra Patricio Ariel Gabilondo, en calidad de inquilino y Silvia Evangelina Cerrano, en su carácter de fiadora, basada en los deterioros experimentados por la propiedad que otorgó en locación al indicado en primer término.-
Para arribar a esa desestimatoria conclusión, la Sra. Juez “a quo”, consideró que en consonancia con la negativa de los hechos efectuada por los demandados, se encontraba a cargo de la actora la demostración de la existencia de los perjuicios identificados y en su caso las consecuencias dañosas pretendidas.-
Contra el indicado pronunciamiento se alza la actora, quien expresó agravios a fs. 285/290, en los que cuestiona medularmente el rechazo de la acción, así como la imposición de costas efectuada. Tal memorial mereció la réplica por parte de los accionados que luce a fs. 295/297.-
2.- El primer agravio que efectúa la actora y de cuyo resultado dependerá la suerte de las demás quejas realizadas, es con relación a la falta de acreditación fehaciente del estado en que se encontraba la unidad al ser entregada por ella.-
De las copias del contrato de locación que obra a fs. 20/22, surge que en la cláusula séptima se consignó que el departamento era entregado en perfectas condiciones de conservación, con todos los pisos y baño en buen estado. Asimismo del acta de absolución de posiciones del demandado surge que aceptó como cierto que el departamento se encontraba en buen estado de conservación (v. fs. 90, posición n5).-
Sin embargo, en contradicción con el mal estado del departamento al que alude la actora en su presentación, idéntica circunstancia se desprende del contrato de locación suscripto entre la actora y el nuevo inquilino que sucedió al demandado, por cuanto allí también se consignó (v. fs. 203/208) que el inmueble fue entregado en perfecto estado de uso y conservación, con todos sus artefactos, sanitarios e instalaciones (conf. cláusula novena).
Si bien esta descripción no era acorde con el aludido estado de conservación, lo cierto es que al declarar por segunda vez el Sr. Galante -nuevo inquilino- manifestó que no se hicieron constar los desperfectos existentes en el departamento, ya que “el contrato estaba hecho y fue un arreglo de palabra”. Asimismo indicó que los deterioros fueron individualizados en una “listita”(v. fs. 232/233).-
Este nuevo testimonio, indica que el inquilino suscribió un contrato que no reflejaba el verdadero estado de conservación de la unidad, lo que impone un mayor rigor a fin de ponderar el reclamo efectuado, desde que quedó demostrado el ocultamiento de la situación del inmueble en el contrato, más allá de la existencia de las salvedades que podría haberse reconocido fuera del documento que instrumentó la locación.-
Tampoco debe perderse de vista, lo sostenido por la propia actora al momento de alegar, en donde admitió que al entregar el departamento a los demandados, le faltaba una mano de pintura y que tal situación, según los testigos de la demandada, fue solucionada por el accionado (v. fs. 192 vta.). Circunstancias que, no sólo se contradicen con el perfecto estado de conservación consignado en el contrato, sino que otorgan credibilidad a los dichos de los testigos propuestos por la parte accionada.-
Por su parte, de la ya aludida declaración brindada por Galante, -inquilino del inmueble luego de que se retirara el demandado-, surge la existencia de una gran cantidad de desperfectos que poseía el departamento, dando a entender que el estado general del mismo era deficiente, por lo que le tuvo que hacer varios arreglos (v. fs. 139).-
Del testimonio del restante testigo ofrecido por la actora, se desprende que presenció la entrega del inmueble por parte del demandado -como bien lo dijo la anterior sentenciante, la escribana no hizo constar esta situación en el acta-, y que señaló la existencia de una gran cantidad de desperfectos (v. fs. 141/142).-
De las declaraciones brindadas por los testigos ofrecidos por los accionados, surge que el departamento tenía desperfectos antes de la suscripción del contrato, tales como pintura, estado de los pisos, mobiliario y la puerta de entrada (conf. fs. 149/150, 152/153, 155 y 158/159).-
Por su parte, de la pericia efectuada por la perito arquitecta Kozakiewicz, que obra a fs. 113/114, en modo alguno surge cual era el estado de la unidad previo a la suscripción del contrato, desde que señala que los daños relatados en la demanda se corresponden con las fotografías certificadas acompañadas, e indica asimismo, el precio de una nueva puerta blindada, el costo de pulido y plastificado de los pisos y hace referencia únicamente al estado actual de falta de mantenimiento.-
Respecto a la prueba informativa, habré de decir que la misma en rigor tampoco acredita el estado de conservación del inmueble previo a la suscripción del contrato de locación.-
3.- Ahora bien, el análisis que permite establecer los presupuestos de la responsabilidad civil, no puede desatenderse de la necesidad de verificar con precisión la autoría, la causalidad y el daño experimentado. Es indispensable, en ese sentido, determinar si las consecuencias imputadas fueron producidas por la acción de la demandada, vale decir, la existencia misma del hecho y la relación causal cuya demostración incumbe a la actora en todos los casos, no como un vínculo solamente posible, sino la efectiva comprobación de la atribución del daño hecho obrado por el responsable (conf. Goldemberg, “La relación de causalidad en la responsabilidad civil” págs. 45 y sgtes.).-
Por otra parte, es obligación insoslayable de quién demanda probar la existencia del daño resarcible que reclama, cuya certeza debe ser indubitable, por ser este un recaudo esencial, de modo que para que pueda ser admitido debe ser real y efectivo, y no meramente conjetural o hipotético (conf. entre otros, voto del Dr. Jorge Escuti Pizarro en L. n 277.146 del 8/3/00 y mi voto en libre n 399.959).-
Así las cosas, se hallaba en cabeza de la actora la demostración de las aseveraciones efectuadas en su escrito introductorio, debiendo demostrar que la unidad locada estaba en buen estado de conservación, lo que la habilita a un reclamo ante el deterioro por el mal uso por parte del inquilino.-
Conforme la prueba analizada, se ha cumplido este requisito sólo respecto de algunos de los items reclamados, en virtud de lo cual no corresponde tener por ciertos la totalidad de los daños señalados por la actora, sino sólo aquellos que han sido debidamente acreditados.-
En este sentido, entiendo que no se ha demostrado en autos el anterior funcionamiento adecuado de la puerta blindada, ni tampoco se acreditó que se hubiera efectuado un mal uso de la misma, destacando, sobre éste extremo, que sólo se aportó el testimonio de Horacio Antonio González (fs. 141 vta.), el cual no logra por sí solo formar convicción sobre el punto. Adviértase al respecto, lo informado por la empresa “Pentagono” a la perito arquitecto (fs. 113), en cuanto indicó que el modelo de la puerta era antiguo, lo que hace suponer que pesaba sobre la misma un largo tiempo de uso, con el consecuente desgaste y deterioro que produce el mismo.-
Diferente solución habré de proponer con relación al item “plastificado del piso”, respecto del cual la fotografía certificada de fs. 37, denota que sólo un sector de mismo se encuentra dañado, lo que demuestra, que respecto de ese espacio se hizo un mal uso, dado que sino fuera así, la totalidad del parquet debería encontrarse en igual estado de conservación, por lo que el reclamo efectuado sobre el particular debería prosperar parcialmente.
Respecto al restante item, referido al “enduido y pintura”, si bien en autos no se encuentra controvertido que el estado de la misma no era el óptimo, lo cierto es el testigo propuesto por el accionado, Juan Bautista Sozzi (v. fs. 158), sostuvo en su declaración que él retiro los aires acondicionados, lo que determinó que en la pared se dejaran agujeros de 6 cm. (ver fotografía de fs. 43). Esta circunstancia impone también una parcial acogida de la reparación del perjuicio que se reclama, debido al comprobado daño que sufrió la pared y que seguramente obliga a emparejar la pintura en otras paredes del mismo ambiente.-
4.- Establecidos entonces los deterioros que sufrió el inmueble por el uso indebido de los inquilinos, cabe a fin de justipreciar los mismos analizar los montos que surgen de lo informado por la perito arquitecta. La experta, a fs. 113, cuantificó los arreglos en: $ 5.000, para la totalidad de los trabajos en la unidad de pintura, con materiales y mano de obra y $ 1.300 por pulido y plastificado de los cuarenta metros cuadrados de piso de parket.-
Por su parte, a fs. 117 obra la contestación efectuada por la empresa “Platisficadora Roma”, de pulido y plastificado de pisos de madera, de la cual se desprende que el presupuesto por pulido y plastificado por el departamento sería de $ 936 si se hiciera con “Polikol” y de $ 1053 de efectuarse con “Petrilac”.-
Respecto a los trabajos de pintura, obra a fs. 109/111, la respuesta brindada por Marcelino Acevedo -plomero, gasista-, quien señaló que los mismos ascenderían a la suma de 4.200 pesos.-
De conformidad con lo expuesto, la extensión de los daños reconocidos y presupuestos acompañados, propongo que se haga lugar parcialmente a la queja efectuada y se condene a la parte accionada al pago de la suma de $ 900, por pulido y plastificado y a la de $3.000 en concepto de enduido y pintura (art. 165 del Cód. Procesal).-
5.- En lo relativo a la tasa de interés a aplicar sobre las sumas reconocidas, de acuerdo a lo establecido por la doctrina plenaria sentada por esta Cámara Civil en los autos “Samudio de Martínez, Ladilaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” del 11/11/08, corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina. Empero, toda vez que en la especie se fijan los valores indemnizatorios al momento del dictado de la presente sentencia, la indicada tasa debe regir recién a partir de éste pronunciamiento, ya que de imponerse esos intereses desde el origen de la mora, se consagraría una alteración del capital establecido, configurando un enriquecimiento indebido, tal como puntualmente prevé la parte final de la referida doctrina plenaria, al contemplar una excepción a la vigencia de la tasa moratoria legal. Ello así, en la medida de que uno de los factores que consagran la entidad de la referida tasa, lo constituye la paulatina pérdida de valor de la moneda, extremo que en la especie ya fuera ponderado al definir el capital a los valores vigentes a la actualidad. Por ello, corresponde que desde el inicio de la mora y hasta éste pronunciamiento, se calculen los intereses a la tasa de interés del 8% anual, que representan los réditos puros y, desde entonces y hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.-
6.- La partida correspondiente al acta notarial y certificación de fotocopias ($200), configuraron gastos a los fines de la promoción de la demanda (en concepto de fotografías, honorarios notariales y técnicos, fotocopias, timbrados, etc.), por lo que en modo alguno constituyen un rubro indemnizatorio independiente sino que integrarían el monto de las costas del proceso (conf. art. 77 del Código Procesal; Osvaldo A. Gozaíni, «Costas Procesales» Ed. Ediar -1990-, pág. 521 y sig.).-
En consecuencia, los conceptos denunciados, deberían ser liquidados dentro de los gastos causídicos.-
7.- Respecto a la imposición de costas, en virtud de lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, las devengadas en ambas instancias corresponderían sean impuestas a la parte accionada, por cuanto al tratarse de un juicio donde se discutió la responsabilidad civil de los demandados, resulta de aplicación la jurisprudencia reiterada que hace soportar la totalidad de las costas al responsable, aún cuando alguno de los renglones no fueron acogidos, porque en esa inteligencia se sostiene, que como las costas forman parte de la indemnización y su cuantía es acorde al monto de la condena (excluidos los rubros desestimados), es al emplazado a quien debe imponérsele estos accesorios (conf. esta Sala, libres n 35.574 del 21/3/88 y n 35.317 del 25/4/88, etc.).-
Así lo voto.-
Los Dres. Ricardo Li Rosi y Fernando Posse Saguier votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.-
Con lo que terminó el acto.-
Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.-
Buenos Aires, noviembre de 2009
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se revoca parcialmente el pronunciamiento apelado, condenándose a Patricio Ariel Gabilondo, en calidad de inquilino y a Silvia Evangelina Cerrano, en su carácter de fiadora, a pagar a la Bernarda López, dentro del plazo de diez días, la suma de tres mil novecientos pesos ($3.900), con más sus intereses, los que deberán ser calculados de conformidad con el punto 5, en concepto de indemnización por los daños inferidos a la propiedad de la actora, luego de que se disolviera el vínculo contractual que uniera a las partes. Las costas de ambas instancias se imponen a la parte demandada.-
Atento lo resuelto precedentemente corresponde adecuar las regulaciones en orden a lo establecido por el artículo 279 del Código Procesal.-
Ello así, ante la baja cuantía de la condena que surge de la presente sentencia la Sala tiene decidido que las regulaciones de honorarios de los profesionales de derecho y demás auxiliares no deben fijarse teniendo como base dicho “quantum”, toda vez que el tope del 25% que prevé la ley 24.432 para determinar las retribuciones de quienes asistieron a la vencedora, peritos y demás gastos, no es aplicable en estos casos, en que la mencionada normativa en su art. 12, inciso e), sustituye los mínimos que contenía el art. 8 de la ley 21.839 en cuanto a los que rigen para todo el proceso y que, por tanto, deben percibir los abogados (conf. esta Sala, H.208.158 del 1/11/96, id.H.272.183 del 4/6/99,entre muchas otras).
En virtud de estas razones, valorando la extensión e importancia de los trabajos cumplidos dentro de las tres etapas en que se dividen los juicios ordinarios, lo establecido por el decreto ley 7887/55, lo dispuesto en los arts. 1,6,37 y 38 de la ley 21.839 y concordantes de la ley 24.432, fíjanse los honorarios del letrado patrocinante de la actora, Dr. Miguel A. Pugliese en PESOS SETECIENTOS ($ 700); los de la dirección letrada de la parte demandada, Dres. José L. Mantel y Matías F. Suffriti, en conjunto, en PESOS QUINIENTOS ($ 500) y los de la perito arquitecta, Elena Kozakiewicz, en PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA ($ 250).-
Por su labor en la alzada que diera lugar al presente fallo, fíjanse los honorarios del letrado patrocinante de la actora, Dr. Pugliese, en PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA ($ 250) y los de la dirección letrada de la demandada, Dres. Mantel y Suffriti, en conjunto, en PESOS CIENTO CINCUENTA ($ 150)(art.l,6,7,14 “in fine” de la ley 21.839 y concordantes de la 24.432), sumas que deberán ser abonadas en el plazo de diez días.-
Notifiquese y devuélvase.-
HUGO MOLTENI
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RICARDO LI ROSI 1 FERNANDO POSSE SAGUIER
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