En este caso se inició por el incumplimiento de un contrato de alquiler donde desarrolla su actividad habitualmente la Escuela Número 49 de Quequén en el domicilio de 523 Nº 3.551. La demanda completa realizada por Raúl Roberto Derdoy.
SUMARIO
ACTOR: DERDOY, Raúl Roberto
DEMANDADOS: MUNICIPALIDAD DE NECOCHEA
MATERIA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO-DAÑOS Y PERJUICIOS.
- DOCUMENTACION ACOMPAÑADA: Dos (2) Bonos Ley 8480; Un (1) anticipo previsional; Un (1) comprobante de pago de Tasa de Justicia; Contribución Sobretasa; Una fotocopia (1) de Contrato de locación; Tres (3) fotocopias de los Convenios de Ampliación; Una fotocopia (1) de Carta Documento Correo Argentino Nº 813541845 y acuse de recibo de la misma; una (1) página del diario Ecos Diarios del 9 de abril de 2.009; Una (1) oferta de locación de fecha 15 de agosto de 2.008; una (1) Fotocopia de la nota elevada por el Director de Propiedades de la Dirección de Cultura y Educación; Comprobantes de pago del impuesto inmobiliario: tres (3) del año 2.005 con su correspondiente plan de acogimiento régimen de regularización decreto 1309/01 en tres (3) fojas, cinco (5) del año 2006; cuatro (4) del año 2.007 y tres (3) del año 2008; Un (1) juego de copias para traslado.
PROMUEVE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO – DAÑOS Y PERJUICIOS
Señor Juez:
RAUL ROBERTO DERDOY, argentino, LE 5.316.124, con domicilio real en calle 60 número 3.149 de la ciudad de Necochea, Partido del mismo nombre, constituyendo domicilio procesal conjuntamente con mis letrados patrocinantes Doctores JULIO ROMERO, abogado (T I F14 CAN – Legajo Previsional 15.244-2*17 – CUIT 20 -05385015-5 – IVA responsable inscripto – Ingresos Brutos 20-05385015-5), y MARIA EUGENIA DE FRANCISCO, abogada (TI Fº 335 CAN – Legajo Previsional Nº074443-2*17 – Ingresos Brutos Nº 27-27019705-7 – IVA Monotributista – CUIT Nº 27-27019705-7), en calle 63 N° 2.945 de la ciudad de Necochea, a VS me presento y respetuosamente digo que:
I.- OBJETO
Vengo por la presente a interponer formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS contra la MUNICIPALIDAD DE NECOCHEA, con domicilio en calle 56 Nº 2.945, a fin de que la demandada cumpla las obligaciones de hacer que surgen del contrato de locación suscripto entre las partes, abone el valor locativo del inmueble durante el período en que el mismo sea retenido indebidamente y todo daño que pueda presentar el inmueble al tiempo de su devolución.
Las obligaciones de hacer son la que mas adelante se detallaran y cuyo cumplimiento se demanda en forma efectiva por tratarse de Obras Públicas y los Daños no han podido ser cuantificados por tratarse, en todos los casos, de sumas determinables.
II.- ANTECEDENTES
Con fecha 29 de julio de 2.004, suscribí con la Municipalidad de Necochea, representada en dicho acto por el señor Intendente Doctor Daniel Anselmo Molina, un contrato de locación por el cual le otorgaba el uso y goce del inmueble de mi propiedad sito en calle 523 Nº 3.551 de la localidad de Quequén, a fin de que allí funcionara la Escuela General Básica Nº 49.
El término de la locación, convenido originalmente en veinticuatro (24) meses, comenzaba a computarse a partir del 1º de agosto de 2004, venciendo en consecuencia el día 31 de julio de 2.006.
En la cláusula SEXTA se estipuló que el Municipio se obligaba a gestionar la exención de las tasas Municipales y del Impuesto Inmobiliario Provincial por todo el término de la locación.
En la cláusula SEPTIMA se pactó que la Municipalidad asumía la obligación de realizar por su cuenta y cargo las obras tendientes a dotar al inmueble de los servicios de gas natural y cloacas, la reparación integral de los sistemas de calefacción central y la pintura general del inmueble.
El precio de la locación fue estipulado en Ochocientos pesos ($ 800) mensuales, estableciéndose que dicho alquiler debía ser abonado entre los días 1 y 10 de cada mes, por adelantado.
Vencido ya dicho contrato, en el mes de septiembre de 2.006, se firmó con la demandada un “Convenio de Ampliación” del mismo por el plazo de doce (12) meses, es decir desde el 1º de agosto de 2.006 hasta el 31 de Julio de 2.007.
El canon locativo fue aumentado a la suma de Mil doscientos ($ 1.200) mensuales y en la cláusula SEPTIMA, se convino que las obras a realizar en el inmueble por parte de la Municipalidad se realizarían durante la vigencia de dicha prorroga.
En octubre de 2.007, volvimos a suscribir un “Convenio de Ampliación” por el plazo de Cinco (5) meses contados desde el 1º de agosto de 2.007 a el 31 de diciembre de 2.007, manteniendo el valor del canon locativo y acordando nuevamente en la cláusula SEPTIMA una nueva prórroga a fin de que la Municipalidad realizara las obras de gas, cloacales, de pintura y reparación, a las que se había comprometido en el contrato original.
Finalmente, el 8 de Febrero de 2.008, suscribimos el último “Convenio de Ampliación” del contrato, por un plazo de doce (12) meses, contados a partir del 1º de enero de 2.008, que venció de pleno derecho el día 31 de diciembre de 2.008.
El precio de la locación para ésta nueva etapa se estipuló en la suma de Mil Quinientos ($ 1.500) mensuales y nuevamente se convino en la cláusula SEPTIMA que las obras asumidas por el Municipio se realizarían en éste último período.
Dichas obras nunca fueron realizadas, pero además, el Municipio dejó de abonar los alquileres desde el mes de Septiembre de 2.008 y no reintegró el inmueble en la fecha pactada, pee a lo cual continúa funcionando en el mismo la Escuela de Educación General Básica Nº 49.
En cumplimiento de lo normado en el artículo 5º de la ley 23.091, intimé el pago de la suma adeudada y la ejecución de las obras mediante carta documento Correo Argentino Nº 813541845, la que no fue respondida.
Ante la falta de respuesta por parte de la requerida, promoví ante este mismo Juzgado los correspondientes Juicios de Ejecución de Alquileres y Desalojo, y respecto de las obligaciones de hacer incumplidas, los daños que pudieran determinarse al tiempo de la devolución efectiva del inmueble y el valor locativo por todo el tiempo de la retención indebida, no me quedó otra vía que la judicial correspondiente deducida en esta acción.
III.- LOS DAÑOS
A. DAÑO POR FALTA DE PAGO
A fin de establecer el daño en este rubro, debe tenerse en cuenta que la Municipalidad debió desocupar el inmueble el día 31 de diciembre de 2.008.
La retención indebida del inmueble por parte de la Municipalidad de Necochea, me impide volver a alquilar el inmueble a un precio acorde a la nueva realidad económica, lo que me genera un grave perjuicio, ya que a la imposibilidad de percibir una renta se suman las consecuencias que conlleva carecer de dicho recurso.
Adjunto una publicación del matutino local “Ecos Diarios” de fecha 9 de abril de 2.009, de la cual puede extraerse que a esa fecha, es decir ya vencido el contrato, la Municipalidad continuaba ocupando el inmueble.
A pedido de la Dirección General de Cultura y Educación de la Provincia de Buenos Aires, interesada el alquilar el inmueble, realizamos con fecha 15 de agosto de 2.008 una oferta de locación por la suma de Tres mil pesos ($ 3.000) mensuales.
Adjunto copia de la nota presentada oportunamente, así como fotocopia de la nota elevada por el Director de Propiedades de la Dirección General de Cultura y Educación al Departamento de Mesa de Entradas.
En dicha nota, se hace mención del canon locativo solicitado y se solicita una tasación del inmueble.
En consecuencia demando el pago de todos los alquileres devengados desde el 31 de diciembre de 2.008 hasta la fecha en que efectivamente recupere el inmueble, de acuerdo al canon locativo que se fije mediante prueba pericial en cada período, y sus correspondientes intereses hasta el día de su total cancelación, calculados desde la fecha de cada vencimiento por tratarse de obligaciones de tracto sucesivo.
B. DAÑOS POR FALTA DE EXENCION
En la cláusula SEXTA del contrato de locación, la Municipalidad se comprometió a tramitar la exención de las tasas municipales y del impuesto inmobiliario, por todo el término del contrato, debiendo entenderse que tal obligación se extiende automáticamente a todo el tiempo de la ocupación, ya sea esta última legal o ilegítima.
Dicha cláusula se repitió en las prórrogas o convenios de ampliación suscriptos con posterioridad, sin embargo la Municipalidad jamás tramitó dichas exenciones.
A fin de evitar ser sujeto pasivo de un juicio de apremio, aboné los Impuestos Provinciales desde el 1º de agosto de 2.004 hasta la fecha y por las mismas razones continuaré haciéndolo en adelante.
Hasta la fecha he pagado:
Cuotas 1 a 5 año 2.005 canceladas mediante plan de pagos Decreto 1309/01 en
Tres (3) cuotas de $ 186,30 $ 558,90
Cuota 1 año 2006 $ 63,90
Cuota 2 año 2006 $ 68,80
Cuota 3 año 2006 $ 59,00
Cuota 4 año 2006 $ 55,40
Cuota 5 año 2006 $ 56,40
Cuota 1 año 2007 $ 49,80
Cuota 2 año 2007 $ 49,80
Cuota 3 año 2007 $ 49,80
Cuota 4 año 2.007 $ 55,30
Cuota 1 año 2008 $ 65,10
Cuota 2 año 2008 $ 58,30
Cuota 3 año 2.008 $ 52,30
Total $ 1242,80
Adjunto los comprobantes que acreditan lo expuesto.
Es decir que, por el actuar negligente de la Municipalidad de Necochea, debo realizar una erogación no prevista, que me causa perjuicio económico y debe ser reparado.
Siendo que la suma es determinable, pido que se la condene a pagar todos los tributos provinciales que yo abone hasta el reintegro definitivo del inmueble y los intereses legales correspondientes.
Lo mismo ha sucedido con el tributo Municipal, conforme surge del informe de deuda que acompaño, del cual resulta que al 31 de Diciembre de 2.008 se adeuda la suma de Quinientos noventa y siete con treinta y un centavos ($ 597,31) y las cuotas 1, 2, 3, 4, 5 y 6 del 2.009, por un total de Trescientos Cincuenta pesos ($ 350).
Si bien no he abonado dicha deuda, porque no he contado con los fondos suficientes para afrontarla, solicito se intime a la Municipalidad a cumplir con la exención prometida o, caso contrario, a abonarme las sumas que se adeuden por Impuestos Municipales hasta la fecha que se haga efectiva la entrega del inmueble, con más los intereses correspondientes.
C. DAÑOS POR INEJECUCION DE LAS OBRAS PROMETIDAS
Tal como lo señaláramos en el capítulo de los HECHOS en la cláusula SEPTIMA del contrato suscripto con la Municipalidad se pactó que la Municipalidad asumía la obligación de realizar por su cuenta y cargo las obras tendientes a dotar al inmueble de los servicios de gas natural y cloacas, la reparación integral de los sistemas de calefacción central y la pintura general del inmueble. El costo de realización de dichas obras integraba obviamente el canon locativo.
Pese a que se le concedieron tres (3) prórrogas para su realización, dichas obras no han sido realizadas hasta el día de la fecha, motivo por el cual solicito se condene a la Municipalidad de Necochea a realizarlas dentro del plazo que VS estime prudente a tal efecto.
Siendo que el tendido de las redes de Gas Natural y Cloacas son Obras Públicas, demando su complimiento efectivo y, en cuanto a la conexión domiciliaria de dichos servicios, la reparación integral de los sistemas de calefacción central y la pintura general del inmueble, exijo su cumplimiento o en su defecto el importe que ellas demanden según resulte de la prueba pericial ofrecida a tal efecto.
IV.- PRUEBA
IV.01.- DOCUMENTAL
• Fotocopia del contrato de locación
• Fotocopia de los tres (3) convenios de ampliación.
• Fotocopia de la carta documento Correo Argentino Nº 813541845 y su correspondiente acuse de recibo.
• Una página del Diario Ecos Diarios del 9 de abril de 2.009.
• Una oferta de locación de fecha 15 de agosto de 2.008.
• Fotocopia de la nota elevada por el Director de Propiedades de la Dirección de Cultura y Educación.
• Comprobantes de pago del impuesto inmobiliario: tres (3) del año 2.005 con su correspondiente plan de acogimiento régimen de regularización decreto 1309/01 en tres (3) fojas, cinco (5) del año 2006; cuatro (4) del año 2.007 y tres (3) del año 2008.
Dejo constancia que los originales de dicha documentación se encuentran agregados en autos “DERDOY, Raúl Roberto c/ MUNICIPALIDAD DE NECOCHEA s/ DESALOJO”, de trámite por ante este mismo Juzgado, por lo que solicito que las fotocopias acompañadas sean certificadas por la actuaria.
III.02.- INFORMATIVA SUPLETORIA
Solo para el caso de que la documental sea desconocida por la demandada, pido se libre oficio al Correo Oficial, a fin de que informen sobre la autenticidad y circunstancias de remisión y recepción de la pieza postal acompañada.
Para el supuesto en que fuera negada la autenticidad de la publicación del matutino “Ecos Diarios”, solicito se libre oficio a dicho periódico a fin de que informe si la nota fue publicada con fecha 9 de abril de 2.009.
III.03.- INFORMATIVA
Solicito se libre oficio a la Municipalidad de Necochea, a fin de que informe la deuda que por tasa de Servicios Urbanos, Servicios Sanitarios, Tasa por Alumbrado o cualquier otro rubro que debió tributar el inmueble nomenclado catastralmente como Circunscripción 14, Sección C, Manzana 246, Parcela 2, Padrón Q514200, desde el 29 de Julio de 2.004 hasta la fecha en que el diligenciamiento se concrete.
A la Dirección de Obras Públicas de la misma Municipalidad, para que informen todos los trámites realizados hasta la fecha para el tendido de las redes de Gas natural y Cloacas, tendientes a dotar de tales servicios al inmueble donde funciona la Escuela General Básica Nº 49 de la localidad de Quequén.
Se libre oficio a ARBA, a fin de que informe la deuda que por impuesto inmobiliario debió tributar el inmueble nomenclado catastralmente como Circunscripción 14, Sección C, Manzana 246, Parcela 2, Partida Inmobiliaria 076-087974-6, desde el 29 de Julio de 2.004 hasta la fecha en que el diligenciamiento se concrete.
Al registro de Contratos de la Municipalidad de Necochea, a fin de que remitan copia del contrato de locación de la Escuela General Básica Nº 49 y sus prorrogas sucesivas.
III.04.- CONFESIONAL
Se cite al representante legal del Municipio a absolver posiciones a tenor del cuestionario que oportunamente se acompañará.
III.05.- PERICIAL CALIGRAFICA SUPLETORIA
Sólo para el hipotético caso de que fuera negada la autenticidad de la firma del Intendente Municipal inserta en el contrato de locación y en los convenio de ampliación adjuntos, solicito se desinsacule perito calígrafo a fin de que, previa formación del cuerpo de escritura, determine si la firma obrante en dichos convenios ha sido puesta de puño y letra por el Doctor Daniel Anselmo Molina.
III.06.- PERICIAL DE TASACION
Solicito se designe un Perito Martillero y Corredor Público a fin de que informe cual debiera haber sido el canon locativo del inmueble de mi propiedad durante el año 2.009 y en adelante, de cada uno de los años subsiguientes, considerando que dicho valor debe estimarse de tal forma por tratarse de prórrogas al contrato original.
Solicito se designe Perito ingeniero a fin de que informe cual es el costo total –comprensivo de materiales, mano de obra y cualquier otro gasto administrativo- para la realización de las obras tendientes a dotar al inmueble de los servicios de gas natural y cloacas, la reparación integral de los sistemas de calefacción central y la pintura general del inmueble.
VI.- DERECHO
Fundo el derecho que me asiste en lo establecido en los artículos 1.493 siguientes y concordantes del código civil, normas aplicables de la ley 23.091, 676 siguientes y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, doctrina y jurisprudencia citadas.
VII- PETITORIO
Por lo expuesto a VS solicito:
1) Me tenga por presentado en el carácter invocado, denunciado el domicilio real y constituido el procesal;
2) Por cumplido con los requisitos fiscales, previsionales y lo normado en las leyes 8.480 y 10.268;
3) Por acompañada la prueba documental y ofrecida la restante;
4) Oportunamente, se haga lugar a la demanda en todas sus partes, con expresa imposición de costas a la demandada.
Provea VS de conformidad
POR SER JUSTICIA.
