Opinión

Alquiler como recuperación económica

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Por Alfred Kammer, Andrea Schaechter y Andreas Tudyka

Ya antes de la pandemia, muchos trabajadores de tiendas o restaurantes que vivían en una ciudad importante de Europa tenían que gastar más de la mitad de los ingresos de su hogar en alquiler. 

Durante la pandemia, muchos de ellos han visto caer sus ingresos, aumentando su parte de los ingresos destinados al alquiler. Dado que los inquilinos jóvenes y de bajos ingresos tienden a trabajar con mayor frecuencia en sectores de contacto intensivo o tienen trabajos inseguros, se necesitan políticas gubernamentales para asegurarse de que estos hogares no se queden atrás mientras las economías se recuperan de la crisis del COVID-19.

Tendencias preocupantes

Durante la última década, las viviendas de alquiler se han vuelto menos asequibles en muchas economías europeas. En nuestro estudio reciente de 17 economías europeas avanzadas, un hogar inquilino típico gastó alrededor del 25 por ciento de sus ingresos en alquiler en 2018, mientras que una familia joven pagó casi un tercio de sus ingresos en alquiler. Para un hogar en el 20 por ciento más bajo de la distribución de ingresos, la proporción de ingresos necesarios para el alquiler era mucho mayor, del 40 por ciento.

Este número, el 40 por ciento, es generalmente el umbral para que un hogar se considere sobrecargado por los pagos de alquiler. Es chocante que en casi tres cuartas partes de los países analizados, aproximadamente la mitad o más de los inquilinos de bajos ingresos estuvieran sobrecargados en 2018. Las tasas fueron particularmente altas entre los jóvenes de 16 a 29 años y en las principales ciudades. Durante 2013–18, en algunas capitales los aumentos de los precios de los alquileres superaron en varias ocasiones el crecimiento de los alquileres a nivel de país, por ejemplo, en Lisboa, Dublín, Madrid, Reykjavik, Estocolmo y la ciudad de Luxemburgo.

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A diferencia de los inquilinos, los costos de vivienda para los propietarios de viviendas se han reducido desde 2014. Un inquilino generalmente gasta más de una vez y media lo que un propietario gasta en vivienda cuando se mide como parte de los ingresos disponibles. Y esta discrepancia se ha ampliado entre 2011-13 y 2016-18, en particular para los más pobres, los que se encuentran en el 20% inferior de la distribución del ingreso, en aproximadamente 4 puntos porcentuales. Esto se muestra mediante las barras verdes en el gráfico. Eso significa que, mientras que los propietarios de viviendas generalmente se beneficiaron directamente de las bajas tasas de interés durante este período, los inquilinos no.

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Razones detrás de las crecientes presiones sobre la asequibilidad del alquiler

Nuestro análisis encuentra que el aumento de la producción económica no se tradujo en ganancias de ingresos disponibles que compensaran suficientemente el aumento de los costos de alquiler, particularmente para los hogares de bajos ingresos. Además, la mayor urbanización, la transformación estructural hacia empleos altamente calificados en servicios y una mayor incidencia del turismo han aumentado las presiones de asequibilidad para los inquilinos, especialmente aquellos con ingresos más bajos. En otras palabras, los hogares más pobres no han podido cosechar muchos de los beneficios de sus economías cambiantes y en crecimiento.

Es probable que la pandemia empeore las cosas

Muchas personas que alquilan son particularmente vulnerables a la crisis de COVID-19, ya que trabajan con mayor frecuencia en industrias de contacto intensivo, se encuentran en las primeras etapas de su carrera con poca seguridad laboral y, en general, tienen menos acceso al teletrabajo. Se espera que sus ingresos demoren varios años en recuperarse, y el regreso a la normalidad probablemente llevará más tiempo para aquellos que necesitan hacer la transición a nuevos sectores.

Los menores costos de alquiler compensarían en parte estas pérdidas de ingresos, pero hasta ahora, las reducciones de alquiler se han observado principalmente en algunos puntos turísticos y principalmente en propiedades de alta gama. Además, es muy incierto cuán generalizados y duraderos serían los cambios de comportamiento que podrían moderar los costos de alquiler. Como resultado, es probable que se intensifiquen las tendencias de divergencia e inequidad económicas que ya existían antes de la pandemia.

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Políticas para hacer que la vivienda en alquiler sea más asequible

Abordar la asequibilidad del alquiler es difícil porque las políticas de vivienda son complejas. A menudo abordan múltiples objetivos, entre los cuales la asequibilidad, las regulaciones bien equilibradas entre propietarios e inquilinos y la igualdad de acceso a las oportunidades son solo algunos aspectos.

En general, las políticas eficaces deben incluir esfuerzos que mejoren las oportunidades de ingresos a largo plazo para los hogares de bajos ingresos y los jóvenes, de modo que se beneficien de la transformación estructural de la economía.

La herramienta de política inmediata más poderosa es aumentar los niveles y la cobertura de las asignaciones para viviendas portátiles, que se pueden usar de manera flexible en todas las ubicaciones. Esta medida se presta a un despliegue rápido y una focalización eficaz. Brindaría apoyo durante la recuperación y más allá, y reduciría los gastos de alquiler de las familias de bajos ingresos en cualquier parte del mercado privado.

Los gobiernos también deben lanzar iniciativas que aumenten la oferta de viviendas asequibles para aliviar las presiones de la demanda de manera más permanente. En particular, los gobiernos podrían invertir más en viviendas de alquiler social, alojamiento que se proporciona a alquileres subsidiados, especialmente donde el stock ha estado cayendo y es bajo. También podrían ajustar los incentivos financieros, por ejemplo, gravando las propiedades desocupadas y cambiando algunos subsidios de vivienda de aquellos que favorecen a los propietarios de altos ingresos hacia la inversión privada en el desarrollo de viviendas de alquiler.

En la Unión Europea, la financiación del paquete de la próxima generación de la UE brinda la oportunidad de hacer que la inversión en vivienda social e infraestructura pública sea una parte integral de la estrategia de recuperación de la pandemia. Una mayor inversión en vivienda respaldaría el crecimiento inclusivo al crear empleo, proporcionar viviendas de alquiler más asequibles y facilitar el acceso a puestos de trabajo en todas las ubicaciones.

Se espera que la pandemia empeore la asequibilidad de las viviendas de alquiler y las tendencias de desigualdad que ya estaban presentes antes de que COVID-19 llegara a Europa. Los gobiernos deben intensificar sus esfuerzos urgentemente para evitar que los inquilinos de bajos ingresos y los jóvenes se queden más atrás.

Este blog se basa en un documento conjunto de Khalid Elfayoumi, Izabela Karpowicz, Jenny Lee, Marina Marinkov, Aiko Mineshima, Jorge Salas, Andreas Tudyka y Andrea Schaechter.

Alfred Kammer es el Director del Departamento de Europa del FMI.

Andrea Schaechter es asesora del Departamento de Europa del FMI.

Andreas Tudyka es economista del Departamento de Europa del FMI.