Justicia, Nacionales

VIVIENDA: Se aplicó la ley que protege la vivienda única y permanente

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La Justicia bonaerense confirmó la suspensión de una subasta decretada en un juicio de cobro ejecutivo, aplicando la Ley 14.432 que protege la vivienda única y permanente. Esta legislación fue declarada inconstitucional en numerosas ocasiones. El fallo que revierte la tendencia.

En los autos «H., M. c/ G., M. A. s/Cobro Ejecutivo De Alquileres», los integrantes de la Sala II de la Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata confirmaron la suspensión de una subasta decretada contra la vivienda única y permanente de la accionada, en aplicación de la ley 14.432 que establece la inejecutabilidad e inembargabilidad de este tipo de hogares.

Esta legislación fue declarada inconstitucional en numerosas ocasiones, y los últimos precedentes en la provincia se inclinaban de forma indefectible en este sentido de cara a la norma que fue sancionada en noviembre de 2011 a instancias de una iniciativa del diputado bonaerense Marcelo Feliú.

En el precedente «Cesar, Angel y Rinaldi Silvia Mabel s/ Concurso preventivo», afirmaron que la violación de las facultades del Congreso nacional para legislar en la materia solo podía ser subsanada en caso de que se apruebe el nuevo Código Civil y Comercial. Por este motivo, los camaristas realizaron una nueva lectura de la situación.

En su voto, la jueza Bermejo señaló que «cabe mencionar que la Ley 14.432 prevé que todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única y de ocupación permanente es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de dicha ley en su artículo 2. A fin de gozar del beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, el artículo siguiente establece que los inmuebles tutelados deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación».

La magistrada señaló que «el decreto reglamentario 547/13 dispuso que, a los efectos de determinar si el inmueble guarda relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar si existiere, deberán considerarse, entre otros, los siguientes parámetros objetivos: la cantidad de habitantes, superficie total y cubierta del inmueble (densidad habitacional) y su valuación fiscal. Agregó que la vivienda única y de ocupación permanente que sea habitada únicamente por su titular también gozará de los beneficios otorgados por la ley 14.432».

La camarista destacó que «tratándose entonces de la vivienda única y de ocupación permanente de la apelada -quien solicitó la aplicación de la ley 14.432 para que se haga efectiva la garantía allí normada-, corresponde abordar si esta legislación, dictada luego de la suscripción del contrato de locación de fs. 8/10, afecta a la relación jurídica existente entre las partes».

«‘Desde sus primeros pronunciamientos esta Corte ha resuelto que las relaciones entre acreedor y deudor sólo pueden ser objeto de la exclusiva legislación del Congreso de la Nación, en virtud de la delegación contenida en el antiguo art. 67, inc. 11 (actual art. 75, inc. 12) de la Constitución Nacional. Ello alcanza -obviamente- a la forma y modalidades propias de la ejecución de los bienes del deudor'», indicó la vocal.

La integrante de la Cámara observó que «se puntualizó asimismo que cuando se examinaron leyes que excluían del embargo a ciertos bienes (por razones que calificó «de humanidad»), consideró que ‘las normas dictadas por el Congreso Nacional constituían, por la materia que regulaban y por el hecho de haberlas sancionado aquél, preceptos de fondo, o sustantivos, destinados a regir las relaciones entre acreedor y deudor y, por consiguiente, normas generales del derecho civil establecidas en virtud del poder conferido por el artículo constitucional citado supra'».

La sentenciante afirmó que «esto es así porque al atribuir la Constitución al Congreso la facultad de dictar el Código Civil, ha querido poner en sus manos lo referente a la organización de la familia, a los derechos reales, a las sucesiones, a las obligaciones y a los contratos, es decir, a todo lo que constituye el derecho común de los particulares considerados en el aspecto de sus relaciones privadas».

Bermejo puntualizó que «de lo dicho concluyó en que las provincias no pueden ejercer el poder delegado a la Nación y ‘no les está permitido dictar los códigos después de haberlos sancionado el Congreso, precepto que no deja lugar a duda en cuanto a que todas las leyes que estatuyen sobre las relaciones privadas de los habitantes de la república, sean personas físicas o jurídicas, al ser del dominio de la legislación civil y comercial, están comprendidas entre las facultades de dictar los códigos fundamentales que la Constitución atribuye exclusivamente al Congreso'».

La jueza apuntó que «son numerosos los instrumentos internacionales que contemplan el derecho a la vivienda, v. gr. el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), en el artículo 11 primer párrafo, que expresamente dice: «… Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel adecuado de vida para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia…»; las Observaciones Generales del Comité de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) números 4 y 7 sobre la vivienda».

La magistrada estableció que «son eco también la Declaración Universal de Derechos Humanos (art. 25), la Convención para la Eliminación de Todas las formas de Discriminación Racial (art. 5), la Convención para la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra la Mujer (art. 14), la Convención sobre los Derechos del Niño (art. 27), la Declaración Americana sobre Derechos y Deberes del Hombre (art. XI). En consecuencia, la disposición provincial ahora cuestionada, es sin duda convencional. Ello, particularmente, por la misma progresividad de los derechos humanos».

«El segundo horizonte que lleva a reconsiderar la constitucionalidad de la norma es el creado con las pautas introducidas por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en protección de la vivienda. A este respecto, puede afirmarse que el orden público interno se ha modificado. Cabe reiterar, conforme se detallara ut supra en este voto, que también ese nuevo Código sustancial es plenamente aplicable al caso (art. 7, CCCN). En ese nuevo cuerpo jurídico, el legislador ha contemplado la protección de la vivienda familiar –ya sea conyugal o convivencial incluso- de diversas maneras», agregó la camarista.

La vocal entendió que «una, dentro del marco de las decisiones que pueden tomarse dentro de la misma familia, exigiendo el asentimiento por el cónyuge o conviviente para ciertos actos –v.gr. los previstos en los arts. 250, 456 y sigs, 470, 522, entre otros-; otra, estableciendo la protección de la vivienda frente al ejercicio de derechos de terceros –arts. 244 a 256, CCCN-. Es en este nuevo contexto que el artículo 244 expone que ‘puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales’”.

La integrante de la Cámara precisó que «por ende, la previsión por el legislador nacional de otras normativas que puedan dictarse habilita a que las Provincias puedan hábilmente legislar sobre ello. Justamente, no habría que interpretar restrictivamente esta posibilidad –reconociéndoselo sólo, por ejemplo, al Congreso de la Nación- cuando el sentido del nuevo Código sustancial es ampliar las garantías, en consonancia con las que emanan de la Carta Magna federal y los Tratados Internacionales».