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El especialista Raúl Fernández Wagner reconoce los esfuerzos del gobierno en mejorar el acceso a la vivienda, pero advierte que en una década no abordó el déficit central: la propiedad del suelo. Propone cobrar un impuesto a los inmuebles sin alquilar –como en Puerto Madero- y abrir los barrios cerrados.

Raúl Fernández Wagner dice que Argentina está parada en el peor de los escenarios urbanos. Especulación, viviendas vacías, alquileres caros y una clase media que se suma a los sectores populares que no pueden acceder al hábitat. “Hasta los desarrolladores inmobiliarios más sensatos se dan cuenta”, asegura.

Arquitecto y urbanista de la Universidad de General Sarmiento y especialista en Tecnología de la Vivienda, Fernández Wagner rescata la intervención del Estado en los últimos diez años, pero defiende una idea que va a contramano de todos los planes que se iniciaron durante la década. “No es la vivienda. Es el suelo, estúpido”, afirma en un diálogo imaginario con los gobiernos –nacional y provinciales- que favorecieron el boom de los negocios inmobiliarios sin reparar en costo ni definir una estrategia.

Propone abrir los barrios cerrados y fijar un impuesto a la vivienda ociosa para mitigar la especulación. Pero no está sólo. Atiende en el anexo del Senado, el lugar donde funciona Habitar Argentina, espacio multisectorial que promueve desde hace 3 años una serie de leyes que apuntan a una reforma urbana con eje en los municipios.

¿Qué situación se conformó en los grandes centros urbanos en los últimos diez años?

Se ha dado una extraña paradoja. El país ha crecido, se ha salido de la pobreza extrema de los noventa, se ha recompuesto parte de la clase media en términos de ingresos, pero al mismo tiempo han aumentado las dificultades en el acceso al suelo, lo que la gente traduce como problemas de vivienda.

Si bien el Estado ha construido muchas viviendas (con los Programas Federales primero y después con el PROCREAR), el acceso a la vivienda se dificulta. ¿Por qué? Porque el problema es el suelo, no la vivienda. Y no se termina de entender. Además, las periferias -que siempre habían sido el lugar de los más pobres- se transformaron con las autopistas en un lugar accesible para las clases altas que trabajan en la ciudad: eso elevó el valor de las periferias y eliminó toda posibilidad de que las clases medias o populares pudieran comprar un lote en esas zonas.

Usted afirma que la vieja idea del peronismo de construir viviendas ya no alcanza…

Sí, me refiero más a la tradición de los gobiernos peronistas. Porque en la época de Perón este tema se comprendió bien. Fue cuando se colocó la función social de la propiedad en el cambio de la Constitución. De la época del gobernador Domingo Mercante en la provincia, viene el impuesto de contribución por mejoras, que es una vieja tasa que prorrateaba los costos de una obra entre los vecinos que se iban a beneficiar y que hasta el día de hoy se puede usar.

Las autopistas, la extensión de la red de servicios públicos… Por supuesto, la mayoría de los municipios no la usa o la usa de manera excepcional. Pero sigue siendo clave. Es lo que hoy técnicamente llamamos recuperación de plusvalía urbana.

El problema del suelo

¿Por qué remarca que hay que hablar de suelo y no de vivienda?

El suelo es un don natural pero el capitalismo lo ha transformado en mercancía. En Holanda, el 30 % del parque habitacional estuvo siempre en manos de entidades sin fines de lucro. En países como Suecia las viviendas están en manos de los municipios. En Canadá y Estados Unidos, el 80 por ciento del financiamiento de los municipios es recuperación de plusvalía.

Cuando el Estado opera una parte del stock de viviendas e interviene de esa manera, desmercantiliza, baja los valores del mercado. En Argentina, el Estado pone mucho dinero en construir viviendas, pero no regula los mercados. Los desarrolladores inmobiliarios reconocen que invertir en ladrillos es lo que ofrece la renta más alta. Es cierto que con el cepo eso se detuvo. Pero no tenemos un sistema de crédito hipotecario. El éxito del PROCREAR demuestra que hay un problema serio.

O sea que el accionar del Estado no buscó revertir el desarrollo del mercado…

Lo favoreció. Los 500 barrios cerrados de la región metropolitana ya ocupan el doble de la superficie de la Capital Federal. Superan los 400 kilómetros cuadrados, pero ahí viven apenas 400 mil habitantes cuando en la ciudad hay 3 millones en 200 kilómetros cuadrados. En Córdoba hay casi 300 barrios cerrados, en Mendoza 150, en Rosario…

¿En esta explosión de barrios cerrados, qué efecto considera más nocivo?

El desastre ambiental que significan los barrios cerrados no es broma. Ya lo estamos pagando con las inundaciones. Todas las urbanizaciones cerradas están alterando el humedal. Hay un geólogo, Eduardo Malagnino, que dice que la elevación de suelos de los barrios de la cuenca del Luján redujo la evacuación del agua a la mitad. ¿Y eso a quién afecta? A los pobres, que están en los terrenos inundables y padecen una alteración física del suelo que profundiza el riesgo hídrico en la región metropolitana.

¿Cuáles serían los ejes que deberían trabajarse para cambiar esta situación?

Primero, ejercer la función social de la propiedad. El suelo es un bien social pero a la vez una mercancía, limitada por su carácter social. Hay que implementar un conjunto de políticas, de leyes, que tiendan a desmercantilizar. En estos últimos diez años, no hubo mejor negocio que especular. Lo dicen los desarrolladores. Algunos, los más sensatos, a los que hemos convocado, lo admiten y dicen “hay que fijar una regla”. Miguel Pato, que es uno de ellos, ya decía hace dos años que el negocio no daba para más porque primaba la especulación. Ya veía que aunque estuvieran ganando mucho, a la larga, todos perdíamos.

Trabajar para satisfacer la demanda real y no sólo a los inversores…

¡Claro! hoy sólo los sectores de alto poder adquisitivo pueden acceder. La clase media y media baja está muy lejos. Ese es un problema, el encarecimiento del suelo. El otro son los bajos ingresos de una porción elevada de la población, el 35 por ciento de trabajo en negro más el 7 por ciento de desocupados. El déficit habitacional está concentrado en los que ganan menos.

El déficit habitacional

Ustedes hablan de las viviendas deshabitadas que, según algunos estudios, llegan a 2 millones en todo el país.

Hay que regular. Si vos tenés una vivienda vacía -que no se usa, pero está ocupando suelo-, el Estado puede cobrar un impuesto a la vivienda ociosa. En Puerto Madero, más de la mitad de las viviendas están vacías. No hablamos de expropiar, hablamos de que se alquile para aumentar la oferta y bajar los precios.

Si vos tenés un lote de 10 por 30 y yo Estado te permito construir cinco pisos, tu lote vale tanto. Ahora si el Estado te dice “podés construir 15 pisos”, vale tres veces más. La normativa urbanística es un mecanismo de distribuir riqueza. Cada municipio es como si tuviera una máquina de hacer dinero. Eso que te da el municipio, en todos lados los países serios, el Estado lo recupera en parte o te lo cobra porque se sabe que es un derecho de los propietarios pero con responsabilidades sociales, limitado, porque si es ilimitado hace un daño social. Esa diferencia no es tuya, es de la sociedad. Por eso, la necesidad de capturar la plusvalía que el suelo produce.

¿Cuándo ingresa la clase media a formar parte de los sectores que no pueden acceder a la vivienda?

Es un proceso paulatino que se da en los últimos 30 años. Hoy el alquiler es lo que más se incrementa en los sectores populares y parte de las clases medias. La gente que alquila entre los dos últimos censos aumentó un 80 por ciento. Crece el alquiler formal pero también el mercado informal. Los sectores populares no van a una inmobiliaria a hacer un contrato. Hace 10 años, el habitante de una villa tenía a sus hijos en el piso de arriba. Ahora tiene dos o tres pisos más arriba y los alquila. Un cuarto en una villa de la región metropolitana no baja de 1500 pesos. El Indoamericano fue el grito de los que alquilan en villa.

Usted describe además un fenómeno más reciente, los loteos fraudulentos. ¿De qué se trata?

Son señores que instalan una casilla un domingo y “te venden” lotes. La gente se asienta y la tierra es de otro. Están vendiendo la tierra de otro. Son ocupaciones de hecho fomentadas por promotores. Es la nueva modalidad y hay tal demanda social que la gente compra y se asienta. Después, el municipio tiene que lidiar con eso.

El plan Procrear

¿Cómo evalúa el Plan Procrear?

En Argentina, hay un déficit de casi 4 millones de viviendas. El PROCREAR surgió como crédito para construir viviendas para gente que tenía su propio terreno. Y nosotros le decíamos al gobierno: “El déficit no es solamente viviendas nuevas. Casi dos tercios del déficit son viviendas hacinadas que hay que mejorar o ampliar”. Después, amplió posibilidades. El Banco Hipotecario sigue privatizado y perdió su función social. Pero al menos ahora el Estado como socio interviene. Las tasas subsidiadas son realmente accesibles. Ahora, surge otro problema: ofrecer créditos para compra de terrenos aumenta los precios. Insisto: tenés un Estado nacional que intenta actuar positivamente pero no toca la cuestión específica del suelo.

¿Y quién lo hace?

Nosotros nos ocupamos de la Ley de Acceso justo al Hábitat de la provincia de Buenos Aires, donde los grandes desarrollos tienen que compensar parte de la valorización extraordinaria que generan con un 10 por ciento. Scioli la frenó pero ese 10 por ciento es nada para esos emprendimientos. Es menos que las calles que tendrían que ceder si no fuera un barrio cerrado. También hay un proyecto de ley reciente en Santa Fe. Todo apunta a generar un conjunto de instrumentos que permita volver más tranquilos los mercados, simplemente un capitalismo un poquito más razonable, a partir de cortar los circuitos especulativos del suelo.

Una ciudad lógica ideal sería una ciudad de baja densidad repartida de manera homogénea. Nosotros tenemos exactamente lo contrario. Suelo muy localizado para especulación, la gente cada vez más lejos, en los mercados informales. Es el peor de los escenarios urbanos. La paradoja es que cuanto mejor estamos más se profundiza la desigualdad socio-espacial.

¿Cuál sería la primera ley que se debería aprobar?

Una ley de Ordenamiento Territorial a nivel nacional, que genere incentivos para que la gente alquile y no tenga la casa deshabitada y desincentivos para los que especulan. El Estado puede recuperar una parte de las tierras ociosas, tener suelo disponible y aumentar la oferta de suelo para bajar los precios. Además una ley de alquileres y regularización dominial porque hay mucho suelo irregular que necesita ser legalizado.

¿Qué impacto tuvo lo que usted llama la “suburbanización de las elites”?

Negativo. La ciudad es una división del suelo entre espacio público y espacio privado. Toda parcela tiene que tener acceso al espacio público. En la historia de la humanidad, la condición de la ciudad es la existencia de espacio público, ergo, los barrios cerrados no son ciudad. En Rosario, los prohibieron. Son un campamento cerrado, segregado, pero no aportan ni construyen nada a la ciudad.

¿Y qué hay qué hacer?

Abrirlos. Y volverlos barrios abiertos, circulables, y densificarlos. Los incorporas a la ciudad con calles públicas. Después, está el tema de la seguridad, que es otra discusión, pero que también incrementa el valor del suelo y es una estrategia clara de desarrollo inmobiliario.