sábado, febrero 24, 2024

Opinión

El problema habitacional en el mundo

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Nassira Abbas, Corrado Macchiarelli

A medida que los bancos centrales mundiales aumentaron las tasas de interés para domar la inflación, precios de la vivienda se han enfriado en relación con el inicio del ciclo de senderismo.

Sin embargo, a pesar de la sensibilidad del mercado residencial a tasas de política más altas, los precios son aún por encima de los promedios históricos.

Precios de la vivienda en economías avanzadas, incluyendo la mayoría de los países de la Unión Europea, así como África y el Medio Este es 10 por ciento a 25 por ciento más alto que los niveles prepandemicos.

El aumento de las tasas de interés ha pasado rápidamente a los mercados hipotecarios residenciales, impidiendo la asequibilidad para los compradores de viviendas actuales y futuros.

Además, el escaso suministro de viviendas está limitando las compras en algunas regiones. En todo, la asequibilidad de la vivienda se extiende más en medio de una casa aún elevada precios y tasas de interés más altas.

En el primer semestre de 2023, las tasas hipotecarias en las economías avanzadas aumentaron más de 2 puntos porcentuales en comparación con el año anterior.

Durante esto período, países como Australia, Canadá y Nueva Zelanda fueron testigos descensos sustanciales en los precios reales de la vivienda, probablemente debido a una alta proporción de hipotecas de tasa ajustable y precios de la vivienda que se han ampliado desde entonces antes de la pandemia.

Comparativamente, los precios de las viviendas han caído más de 15 porcentaje en algunas economías avanzadas, mientras que la caída en las economías emergentes fue menos significativo. Pero, en la red, los precios reales de la vivienda deberán seguir enfriándose desde los máximos de 2021 y 2022 hasta alcanzar niveles prepandemicos.

Es probable que los mayores costos de los préstamos vean el mayor impacto en el hogar índices de servicio de la deuda — una medida de la capacidad de reembolso de préstamos de los prestatarios — en países donde los mercados de vivienda siguen sobrevalorados y la esperanza de vida promedio para los préstamos hipotecarios son más cortos, según nuestro último Informe de estabilidad financiera global.

Aprobaciones y reembolso

Por ejemplo, para algunas economías avanzadas como Noruega, Suecia, Dinamarca, y los Países Bajos con hogares preexistentes de dos dígitos ’ índices de servicio de la deuda, los costos de servicio de la deuda de los prestatarios ’ podrían aumentar hasta en un 1.8 por ciento puntos dado el aumento en las tasas de interés.

Eso tendría consecuencias para aprobaciones de préstamos y capacidades de reembolso de prestatarios. Pero los prestatarios también son menos endeudados, y los estándares de suscripción se han fortalecido desde el crisis financiera mundial, atenuando el riesgo de un aumento en los impagos de préstamos.

Esto también puede tener casos limitados de venta forzada o ejecuciones hipotecarias de viviendas, ayudando a soportar los precios de las viviendas.

En los Estados Unidos, los aumentos de tasas de interés de la Reserva Federal trajeron grandes cambios en el mercado de préstamos hipotecarios, con una tasa promedio de 30 años hipoteca fija que recientemente alcanzó un máximo de dos décadas de 7.8 por ciento.

Para posibles compradores, los costos de entrada están alejando aún más la propiedad de vivienda llegar como los pagos iniciales requeridos también se han convertido en un factor prohibitivo porque los ahorros se han reducido desde la pandemia.

Propietarios existentes, disuadidos de comprar nuevas propiedades debido a mayores pagos mensuales de la hipoteca, quedarse quieto causando una reducción en el suministro de casas existentes. Este fenómeno, conocido como efecto de bloqueo “ ”, es particularmente evidente en los Estados Unidos, donde las hipotecas de tasa fija de larga duración son más popular.

Con tasas hipotecarias promedio a 30 años actualmente en 6.6 por ciento, alrededor de 3 puntos porcentuales por encima de los mínimos de pandemia, hipotecas permanecen un 18 por ciento por debajo de los niveles del año pasado mientras refinancian las solicitudes aumentó un 8,5 por ciento durante el año a medida que las tasas hipotecarias continuaron disminuyendo.

Tasas y refinanciamiento

Las hipotecas de tasa fija a 30 años representaron el 90 por ciento de las nuevas viviendas en los EE. UU préstamos a fines del año pasado, según ICE Mortgage Technology.

Casi dos quintos de todas las hipotecas estadounidenses se originaron en 2020 o 2021, según muestran los datos de ICE, ya que las bajas tasas de interés durante la pandemia permitieron a muchos estadounidenses refinanciar sus préstamos hipotecarios.

Las tasas de interés más altas también aumentan los costos de alquiler. Muchas personas prefieren alquilar en lugar de comprar, los precios medios de la vivienda han tardado en ajustarse.

En este contexto, la combinación de tasas más altas y viviendas aún escasas la oferta crea un círculo vicioso que complica la lucha de los bancos centrales ’ contra la inflación.

Los precios mensuales de la vivienda en Estados Unidos continuaron aumentando en octubre en comparación con hace un año, con refugio contribuyendo a un tercio de cambio de precios al consumidor en noviembre.

Si la Fed comienza los recortes de tasas este año, como formuladores de políticas y mercado proyecto de participantes, las tasas hipotecarias continuarán ajustándose, y la demanda acumulada de viviendas podría ser desatado.

Un aumento repentino, como resultado de los rápidos recortes de tasas, podría compensar cualquier mejora en la oferta de vivienda, haciendo que los precios se recuperen.