miércoles, septiembre 28, 2022

Opinión

El Sector Inmobiliario Comercial Enfrenta Riesgos

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Andrea Deghi , Fabio Natalucci , Mahvash S. Qureshi

Después de recibir un golpe al comienzo de la pandemia, el sector de bienes raíces comerciales, propiedades principalmente con fines de inversión, se ha recuperado. Los precios de las propiedades industriales y residenciales han aumentado a nivel mundial desde finales de 2020, mientras que los segmentos minorista y de oficinas más afectados han mostrado algunos signos de estabilización.

Sin embargo, el impulso parece estar perdiendo fuerza debido a que las condiciones financieras globales se han endurecido este año debido a que los bancos centrales están cambiando a subir las tasas de interés. 

Como muestra nuestro  Gráfico de la semana  , los precios de las propiedades en los segmentos industrial y residencial han experimentado, en promedio, una desaceleración en todas las regiones en los últimos meses. Al mismo tiempo, ha aumentado la depreciación de los precios de los inmuebles comerciales y de oficinas.

Las condiciones financieras más estrictas tienden a tener un impacto directo en los precios de las propiedades comerciales al hacer que sea más costoso para los inversores financiar nuevos acuerdos o refinanciar préstamos existentes, lo que reduce la inversión en el sector. 

También podrían tener un impacto indirecto en el sector al desacelerar la actividad económica, reduciendo la demanda de propiedades comerciales como tiendas, restaurantes y edificios industriales.

En un análisis reciente , encontramos que las condiciones financieras son, de hecho, un importante impulsor de los precios de los bienes raíces comerciales y ayudan a explicar el desempeño divergente del sector en las distintas regiones durante la pandemia.

En general, las economías con condiciones financieras más favorables (es decir, tasas de interés reales más bajas y otras condiciones de mercado que facilitan la obtención de financiamiento) experimentaron una caída menor en los precios de las propiedades comerciales durante la pandemia y una recuperación más rápida. 

Los precios de las propiedades comerciales también han sido más altos en países que implementaron medidas de contención pública relativamente menos estrictas para controlar la propagación del virus, implementaron paquetes de apoyo fiscal más grandes y tienen una tasa de vacunación más alta.

Un fuerte endurecimiento de las condiciones financieras podría poner al sector inmobiliario comercial bajo una presión renovada, especialmente en regiones donde las perspectivas de crecimiento económico son débiles y si es necesario implementar medidas de contención estrictas para frenar nuevas oleadas de infecciones.

Nuestro análisis también sugiere que las tendencias catalizadas por la pandemia, como trabajar desde casa y el comercio electrónico, tienen un impacto en los precios de los bienes raíces comerciales.

El aumento del teletrabajo, por ejemplo, tiende a reducir la demanda de espacio de oficina, mientras que el comercio electrónico afecta negativamente el precio de los bienes inmuebles minoristas, ya que los consumidores compran en línea. 

Dado que existe una incertidumbre considerable sobre el ritmo futuro y el alcance de tales cambios estructurales, las condiciones financieras más estrictas podrían agravar estos efectos y exacerbar las presiones a la baja sobre los precios en los segmentos afectados.

Las interrupciones en el mercado inmobiliario comercial podrían, a su vez, amenazar potencialmente la estabilidad financiera a través de la conexión del sector con el sistema financiero y la macroeconomía más amplia. Se justifica la vigilancia continua por parte de los supervisores financieros para mitigar tales riesgos.

Para garantizar la resiliencia del sector bancario, se deben realizar pruebas de estrés ante grandes caídas en los precios de los bienes raíces comerciales para informar las decisiones sobre la adecuación de los colchones de capital para las exposiciones de bienes raíces comerciales. 

Los supuestos de valoración de bienes raíces comerciales de los bancos también deben revisarse para garantizar que las provisiones sean adecuadas. 

En regiones donde las instituciones financieras no bancarias son actores importantes en los mercados de financiamiento de bienes raíces comerciales, los esfuerzos deben enfocarse en ampliar el alcance de la política macroprudencial para cubrir estas instituciones para mitigar los riesgos sistémicos.

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