Por Raúl Fernández Wagner *
El desarrollo capitalista de los últimos doscientos años ha conjugado tres procesos: un aumento exponencial de la población, el cercado y mercantilización de la tierra (asociado al régimen jurídico de la propiedad privada) y una acelerada urbanización.
Así, hoy hablamos de “suelo urbano”, el cual tiene una serie de particularidades que se reflejan inevitablemente en su precio de mercado. Primero, la sola definición del límite urbano hace que el pasaje de suelo rural a urbano sea constitutivo de un gran salto en la renta absoluta. Segundo, que la centralidad y el uso del suelo permitido sean la base de las rentas diferenciales de vivienda, y determinantes en las rentas de comercio, y tercero, que los servicios e infraestructuras –por costosos y asociados a sistemas urbanos complejos– tengan gran influencia y/o sean constitutivos de las plusvalías urbanísticas. En las tres dimensiones: extensión urbana, uso del suelo y desarrollo de las infraestructuras, tiene una decisiva incidencia la acción del Estado (local).
Es decir que el precio del suelo no depende de lo que se construya encima, sino que está enteramente asociado al pasaje de rural a urbano y a lo que la norma urbanística municipal determine, sobre: a) el uso del suelo (comercial o residencial), b) el factor de ocupación (superficies que se permite construir en la parcela) y c) la dotación de servicios de infraestructuras (calles, redes de agua, de alumbrado, de gas, transporte público y equipamientos sociales (escuelas, hospitales, etc.) relacionados con la localización de la parcela. El proceso de crecimiento de nuestras ciudades motoriza la suba acelerada de los precios del suelo urbano, siendo la “escasez” a raíz de la competencia de las familias, los comerciantes y hasta las funciones del mismo Estado por estar “bien ubicados” lo que hace subir el precio del suelo. Un punto aparte merece el plus de rentas aún mayores, dadas por el “monopolio de segregación” cuando se permite la existencia de barrios cerrados.
Lamentablemente, en Argentina el retraso en el desarrollo del derecho urbanístico provoca que este proceso esté poco reconocido por el Estado, por lo que se considera que es un “derecho” del propietario capturar enteramente el aumento del precio del suelo. Es decir, que las plusvalías urbanísticas le corresponden al propietario y no al Estado, que es el principal agente en su generación mediante obra pública, dotación de servicios y/o construcción de equipamientos.
Argentina es un país donde el noventa por ciento de su población vive en áreas urbanas, pero aún no cuenta con una legislación específica que permita regular el desarrollo urbano y –lo que es más urgente– afrontar la creciente desigualdad socioespacial. Paradójicamente, el pronunciado crecimiento económico de los últimos 10 años, con evidentes mejoras sociales, de consumo y bienestar, no tiene un correlato en términos de acceso al suelo urbano de una gran parte de su población. Ello se ha agravado por el extendido proceso especulativo. En 2012, los desarrolladores inmobiliarios demostraban que la “inversión en ladrillos” era la más alta renta posible de obtener (por encima de bonos y otras inversiones financieras). De hecho nuestras ciudades se llenaron de edificios y casas en barrios cerrados deshabitadas, mientras las clases medias se desplazan al mercado de alquileres (cada vez más altos) y los sectores más pobres enteramente al mercado informal del suelo, particularmente hacia los alquileres en villas y asentamientos (o en nuevos loteos “piratas” en la periferia urbana).
Por ello, la función social de la propiedad es crucial para generar un marco en el desarrollo del derecho urbanístico y la consecuente maduración del basamento jurídico respecto al uso, ocupación y subdivisión del suelo urbano. Es relevante para desarrollar una legislación urbanística que permita aplicar urgentes mejoras en la gestión urbana por parte de los gobiernos locales, que son quienes detentan la potestad del uso del suelo. Es una misión pública esencial promover el control del proceso de desarrollo urbano, a través de la formulación de políticas de ordenamiento territorial en las cuales los intereses individuales de los propietarios tengan que coexistir con otros intereses sociales, culturales y ambientales de otros grupos y de la ciudad como un todo. Para tender a una justa distribución de las cargas y los beneficios de la urbanización, por ejemplo a través de la afectación de las plusvalías que la urbanización produce, de tal forma que el poder público pueda recuperar, y redireccionar a favor de los más pobres, la valorización inmobiliaria que origina de la inversión pública para las propiedades privadas.
* Integrante de Habitar Argentina y profesor de Universidad Nacional General Sarmiento.
